什么是房屋净值，它能为你做什么?
April 1, 2022 • 16 minute read
什么是房屋净值，它能为你做什么?
房屋净值是一个很好的资金来源. 它可以让你获得贷款或信用额度，通常比信用卡或其他类型的贷款利率更低，用你的房子作为抵押品.
你的资产净值是通过从你的房屋当前市场价值中减去你的抵押贷款债务来计算的. 它是指你拥有多少房子, and though it isn’t a liquid asset, 它是你净资产的一部分，可以用来换现金.
由于房屋净值贷款往往有相对较低的利率，他们往往是最好的使用 debt consolidation 或者主要的房屋维修，增加你的家的价值. 然而，除非你的贷方有特殊的使用要求，否则你的房屋净值资金是你自己的 spend how you wish. 只要记住，用你的房子做抵押是有风险的——如果你拖欠贷款，你可能会失去你的房子.
如何增加你的资产净值
当前市场价值始终是确定房屋净值的基准. 当你以市场价值购买房屋时，你的首付款立即给了你一些权益. 如果你付了房屋价值的20%，你就有20%的权益. 然后，随着时间的推移，你支付抵押贷款，你的资产就会增加.
当你的房子升值时，你也会获得资产净值. 随着房价的上涨，你的房子的价值也会增加. 因为房子越值钱，你的净资产也就越高.
Finally, 除了支付抵押贷款和经历提高房屋价值的一般趋势之外, 你可以选择通过装修和改善房屋来增加你的资产，这将进一步增加你的房屋的价值.
How to leverage your equity for cash
有几种方法可以获得你的房屋净值, 而且每种选择都有自己的贷款条款和不同的现金可用性, interest rates, closing costs and fees, and repayment terms.
您的主要选择有四种形式:
- 房屋净值贷款允许你通过固定利率的贷款获得一笔钱.
- 房屋净值信贷额度就像可变利率的信用卡，通常允许你借钱10年.
- 套现再融资以当前的利率更新你现有的抵押贷款，并支付你的新债务和旧债务之间的差额.
- 反向抵押贷款允许62岁以上的房主通过一笔贷款将其资产变现，这笔贷款在房主去世或出售房屋时偿还.
Home equity loans vs. home equity lines of credit (HELOCs)
Home equity loans vs. home equity lines of credit (HELOCs)
房屋净值贷款和房屋净值信贷额度, also known as HELOCs, are often discussed together. 一种是贷款，另一种更像信用卡, 如果你还在支付你原来的抵押贷款，这两个都是你房屋的第二留置权. For this reason, 房屋净值贷款通常被称为“二次抵押贷款”,不过，如果你已经付清了抵押贷款，这两种贷款类型也都可以. 在这种情况下，你将拥有房屋100%的股权.
So, how do you choose between the two?
房屋净值贷款是不错的选择，当你需要一大笔现金为一个单一的付款, and because interest rates are fixed, 你可以得到准确的还款计算.
HELOCs work similar to credit cards. 它们的利率是可变的，可以随着市场的变化而变化，就像普通信用卡一样. HELOC的好处是你可以在需要的时候获得资金, 而且你不用的钱也不用付利息. 另一个优点是利息通常比普通信用卡低, 即使它根据市场利率进行调整.
房屋净值贷款和HELOCs的另一个优点是，如果贷款用于改善房屋，那么利息可以免税.
Cash-out refinancing
Cash-out refinancing
套现再融资属于房屋净值融资的另一类. 与房屋净值贷款或HELOC不同，套现再融资是一种抵押贷款.
In simple terms, 套现再融资让你能够借到比你目前所欠的初始抵押贷款更多的钱. Some of that borrowed money is then used to pay off the first mortgage; the rest of the borrowed money is given to you in cash.
在大多数套现再融资的情况下，你将被要求在你的房子里保留至少20%的股权. 如果你被允许借到足够的钱，你的股本将少于20%， private mortgage insurance may be required.
因为再融资在技术上是一种新的抵押贷款, it has many of the same fees and closing costs as the original mortgage; however, 如果能大幅降低利率，这可能是一个不错的选择.
Reverse mortgages
Reverse mortgages
反向抵押贷款是另一种从房屋净值中获得现金而不出售房屋的方式.
有了定期抵押贷款，你就可以为你的房子向贷款人付款. In a reverse mortgage, 贷款人向你支付房屋权益, 而你保留所有权并继续负责财产税, insurance, maintenance and other expenses.
反向抵押贷款有三种类型:
- 房屋净值转换抵押贷款(hecm)，这是联邦保险
- Single-purpose reverse mortgages, 由州和地方政府或非营利机构提供，规定资金的使用方式
- 由私人公司担保的私有贷款
Like other types of home equity loans, 贷款人根据你的房屋净值提供现金，并以你的房屋作为抵押品. 主要的区别是，只要你继续住在你的房子里，贷款就不必偿还. Instead, loans are due with interest upon death, 出售房屋或房屋不再是您的主要住所.
反向抵押贷款的最大风险是贷款总额加上利息可能最终超过房屋的价值. 对于可变利率，这一点可能尤其正确, 这使得在很长一段时间内估计贷款总额变得更加困难. To help mitigate this risk, 一些贷款人可能会包括一项条款，以防止你的遗产欠超过房屋的价值, 但如果有继承人想要这房子, the loan must usually be paid in full.
Choosing the best option
决定如何使用你的资金的最好方法是与一位值得信赖的财务顾问交谈，并做数学计算，看看什么对你的情况最有意义. Specific lender terms, interest rates, 结算成本和贷款偿还期限将为每笔贷款创造一套独特的优势和劣势.
| Home equity loan | Home equity line of credit (HELOC) | Cash-out refinancing | Reverse mortgage | |
|---|---|---|---|---|
| What it is | A new loan distributed in one lump sum | 一种允许你根据需要提取资金的贷款，期限通常为10年 | 一种新的抵押贷款，用来偿还旧的抵押贷款，并用现金支付差额 | 获得房屋净值贷款，借款人必须年满62岁才有资格 |
| Cash available | 根据信用评分，最高可达房屋价值减去留置权和成交成本的85%-100% | 根据股权和信用评分不同 | 应计权益减去20%的总权益和结算成本 | 取决于年龄，类型的反向抵押贷款，利率，和股本金额 |
| Loan period | One-time distribution | Typically 10 years to withdraw | One-time distribution | 固定每月现金预支，信用额度或组合 |
| Repayment period | Typically 5-20 years | Typically only interest due during draw period (usually first 10 years); remaining principal and interest due during repayment period (usually 10-20 years that follow draw period) | 根据贷方和个人贷款条款而定 | 在死亡、出售房屋或房屋不再是主要居所时，连同利息一并偿还 |
| Interest rates | 固定利率，但可能低于其他固定利率贷款 | 浮动，但可能低于信用卡或其他浮动利率贷款 | 固定利率或浮动利率(固定利率可能低于房屋净值贷款利率.) | Usually variable |
| Fees and closing costs | Yes, but vary | Few, if any | Yes, but vary | Yes, but vary |
| Tax advantages | 当利息用于某些类型的装修时，当权益来自正在改善的房产时，利息可能是免税的. | 当利息用于某些类型的装修时，当权益来自正在改善的房产时，利息可能是免税的. | 你可能会失去一些原来的抵押贷款税收优惠，但可以要求减免某些类型的房屋装修. | Amount may qualify as tax-free income because funds are from a loan; interest may be tax deductible when loan is paid. |
| When it makes most sense | 当进行单次采购或有一个明确的总成本估计 | 当需要在一段时间内获得资金或当所需的确切金额未知时 | 当贷款的利率比目前的抵押贷款高得多，并且需要现金时 | 当退休需要现金，而房子不打算作为遗产留下时 |